9 วิธีขายที่ดินเปล่าได้ราคาและรวดเร็ว ปี 2569

ขายที่ดินเปล่าแพ้กันที่ใครเตรียมแปลงให้ธนาคารอนุมัติได้ก่อน ไม่ใช่ที่ทำเล ที่ดินเปล่าคือทรัพย์ที่ผู้ซื้อกู้ยากที่สุด รัฐไม่ลดค่าโอนให้ และเจ้าของแบกภาษีถือครองแพงที่สุด นั่นคือเหตุผลที่แปลงของคุณยังไม่ขาย ไม่ใช่ "ตลาดไม่ดี"

ตัวเลขสามตัวเปลี่ยนเกมปีนี้ ดัชนีราคาที่ดินเปล่า กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ 440.9 จุด โต 6.2% เทียบปีก่อน แต่ ติดลบ 1.8% เทียบไตรมาสก่อน ตามข้อมูล REIC ภาษีที่ดินรกร้างขยับถึง 0.9% หรือ 9,000 บาทต่อล้าน และราคาประเมินรอบใหม่ขึ้นไม่ต่ำกว่า 10% ในวันที่ 1 มกราคม 2570

ถ้าตั้งใจขาย คุณเหลือเวลาราว 4 เดือนครึ่ง 9 วิธีนี้เรียงตามลำดับที่ควรลงมือ

วิธีที่ 1 เช็กสีผังเมืองก่อน แล้วค่อยตั้งราคา

ผังเมืองกำหนดว่าที่ดินสร้างอะไรได้และกี่เท่าของเนื้อที่ (FAR) กระทบราคามากกว่าหน้ากว้างติดถนน ยังไม่รู้สีของแปลงตัวเอง ก็ตั้งราคาไม่ได้

กทม. ปิดประกาศร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปรับปรุงครั้งที่ 4 เมื่อ 10 สิงหาคม 2569 ปิดรับคำร้อง 9 พฤศจิกายน 2569 ยื่นได้ที่สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต หรือออนไลน์ที่ plan4bangkok ร่างนี้ลด FAR ขั้นต่ำของที่ดินพาณิชยกรรมจาก 5 เหลือ 3

แปลงที่กำลังถูกอัปเกรดจากเหลืองเป็นแดง ให้ชะลอขาย แปลงที่ถูกลดศักยภาพ ให้รีบยื่นคำร้อง หลังจากนั้นไม่มีช่องแก้จนกว่าจะปรับปรุงรอบหน้า เชียงใหม่ก็เพิ่งมีผังใหม่ ครม. อนุมัติเมื่อ 17 มีนาคม 2569 ขยายเป็น 1,428.90 ตร.กม. ใน 7 อำเภอ พร้อมถนนโครงการใหม่ 18 สาย ตามรายงานไทยรัฐ แปลงที่ได้หน้าติดถนนใหม่ราคาเปลี่ยนทันที

วิธีที่ 2 ตั้งราคาจากดัชนีรายโซน ไม่ใช่จากราคาที่เพื่อนบ้านขายได้

คนขายส่วนใหญ่ตั้งราคาจากราคาที่เพื่อนบ้านขายได้เมื่อสองปีก่อน ผิดทั้งเรื่องเวลาและเรื่องโซน

6.2% ของไตรมาส 2/2569 ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยก่อนโควิด (2558-2562) ที่โตราว 14.8% ต่อปีอยู่กว่าครึ่ง และทำเลต่างกันมหาศาล ไตรมาสนี้พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ นำที่ +36.3% ตามด้วยบางเขน-ดอนเมือง-มีนบุรี-ลาดกระบัง +21.1% ส่วนแนวรถไฟฟ้าที่แรงสุดคือสายสีเขียวคูคต-ลำลูกกา +17.6% ไม่ใช่สายกลางเมือง

ที่ดินชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา อย่าใช้ตัวเลขกรุงเทพฯ ดัชนีที่ดินเปล่า EEC ไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ 458.8 จุด โต 39.6% ตามรายงาน REIC แซงกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไปแล้ว เจ้าของที่ดิน EEC ที่ตั้งราคาตามเรตปี 2566 กำลังขายต่ำกว่าตลาดมาก เทียบกับประกาศที่เปิดอยู่ในที่ดินขายชลบุรี ก่อนเคาะราคา

อีกตัวเลขที่ต้องมีคือราคาประเมินราชการ กรมธนารักษ์เปิดระบบ D-Value เมื่อ 24 มิถุนายน 2569 ให้ค้นราคาประเมินรายแปลงออนไลน์โดยไม่ต้องรู้เลขโฉนด ตามที่ THE STANDARD รายงาน ใช้เป็นพื้น ไม่ใช่เพดาน เพราะยังต่ำกว่าราคาตลาดจริงราว 30-40%

วิธีที่ 3 รังวัดสอบเขตและเคลียร์ทางเข้าออกให้จบก่อนประกาศ

ดีลล่มเพราะสองเรื่องซ้ำ ๆ เนื้อที่ไม่ตรงโฉนด กับข้างเคียงไม่ยอมเซ็นรับรองแนวเขต ผู้ขายมักไม่กล้ารังวัดก่อนเพราะคิดว่าแพง จริง ๆ ไม่แพง กรมที่ดินประกาศไว้ชัด ค่าธรรมเนียมรังวัด 40 บาทต่อแปลงต่อวัน ค่าคนงาน 420 บาทต่อคนต่อวัน ค่าพาหนะไม่เกิน 1,600 บาทต่อวัน แปลงไม่เกิน 5 ไร่ ใช้เวลา 1 วัน ตกราว 3,530 บาท ไม่เกิน 15 ไร่ 6,810 บาท ไม่เกิน 30 ไร่ 10,090 บาท ตามประกาศกรมที่ดิน ค่าใช้จ่ายผันตามจำนวนวันทำงาน ไม่ใช่ตามมูลค่าที่ดิน

เรื่องที่สองคือทางเข้าออก ไม่ติดทางสาธารณะ ธนาคารไม่รับจำนอง จบตรงนั้น ป.พ.พ. มาตรา 1349 ใช้กับที่ดินที่ถูกล้อมจนไม่มีทางออก ขอทางจำเป็นได้แต่ต้องจ่ายค่าทดแทน ส่วนมาตรา 1350 ใช้เมื่อตาบอดเพราะถูกแบ่งแยกมาจากแปลงใหญ่เดิม เรียกทางได้เฉพาะบนแปลงที่แบ่งมาด้วยกัน และ ไม่ต้องเสียค่าทดแทนเลย

ที่ร้ายกว่าคือทางจำเป็นไม่ได้จดหลังโฉนด ธนาคารเปิดสารบัญจดทะเบียนแล้วยังเห็นว่าแปลงตาบอดอยู่ดี ต้องผลักให้จดภาระจำยอม ค่าธรรมเนียม 50 บาทต่อแปลงถ้าไม่มีค่าตอบแทน 50 บาทนี้เพิ่มมูลค่าแปลงได้มากกว่าการลดราคา 10%

วิธีที่ 4 อัปเกรดเอกสารสิทธิ์ให้เป็นโฉนดก่อนประกาศขาย

โฉนด (น.ส.4) ขายได้ราคาสูงกว่าและกู้ง่ายกว่า น.ส.3 ก. ชัดเจน ปีนี้มีทางลัดที่ไม่ต้องยื่นคำขอรังวัดเอง กรมที่ดินเดินโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินปีงบประมาณ 2569 ครอบคลุม 69 จังหวัด เป้าหมาย 86,000 แปลง ตามรายงานฐานเศรษฐกิจ ผู้มีสิทธิ์คือผู้ครอบครองที่มีหลักฐานอย่างใบจอง น.ส.3 ก. หรือแม้แต่ไม่มีหลักฐาน เจ้าของต้องไปนำชี้แนวเขตเอง เช็กประกาศอำเภอตัวเอง อย่ารอยื่นทีหลัง

ระวังสามอย่างที่ขายไม่ได้จริง โฉนดเพื่อเกษตรกรรมของ ส.ป.ก. ไม่ใช่ น.ส.4 ห้ามขายให้บุคคลทั่วไปใน 5 ปีแรก ตามเงื่อนไขปี 2569 โฉนดชุมชนถูกยกเลิกตามราชกิจจานุเบกษา 7 พฤษภาคม 2569 ไม่มีระเบียบรองรับแล้ว ตามThe Active ส่วนที่ดินมรดกที่ยังไม่ตั้งผู้จัดการมรดกโอนไม่ได้ ค่าโอนมรดก 0.5% ของราคาประเมิน

ไม่แน่ใจว่าเอกสารในมือเป็นแบบไหน อ่านโฉนดที่ดินมีกี่แบบ ก่อนรับมัดจำ

วิธีที่ 5 ขายที่ดินเปล่าให้ผู้ซื้อกู้ผ่าน ไม่ใช่แค่ให้ผู้ซื้อถูกใจ

ผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่มีเงินสด และธนาคารไม่ได้ปฏิเสธเพราะเครดิตเขาไม่ดี แต่เพราะที่ดินเปล่าไม่อยู่ในวัตถุประสงค์สินเชื่อตั้งแต่แรก ธอส. ระบุวัตถุประสงค์ปี 2569 ว่าซื้อที่ดินพร้อมอาคาร ซื้อห้องชุด ปลูกสร้าง ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้าง ไม่มีที่ดินเปล่าในรายการ ออมสิน ก็เช่นกัน และหลักประกันต้องมีไฟฟ้า ประปา ทางสาธารณะเข้าถึง

ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ที่ดินเปล่าได้ แต่ให้เพียง 50-80% ของราคาประเมิน และมาตรการ LTV 100% ของ ธปท. ที่ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 เขียนไว้สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ครอบคลุมที่ดินเปล่า ผู้ซื้อที่อ่านข่าว "กู้ 100% ไม่ต้องดาวน์" แล้ววางมัดจำมา จะหาส่วนต่างไม่ทันและถูกริบมัดจำ

ผู้ขายทำได้สามอย่าง หนึ่ง เตรียมหลักฐานสาธารณูปโภคตั้งแต่วันประกาศ เสาไฟฟ้าห่างกี่เมตร ประปาถึงไหม ทางเข้าเป็นทางสาธารณะหรือภาระจำยอม สอง แนะให้ผู้ซื้อยื่นเป็นแพ็กเกจซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง เพดานรวมขึ้นไปราว 90% สาม ถ้าผู้ซื้อจะทำเกษตร ชี้ไปที่สินเชื่อเกษตรวิวัฒน์ของ ธ.ก.ส. ที่ให้กู้ถึง 80% ของราคาประเมิน วงเงินไม่เกิน 8 ล้านบาท เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่

สินเชื่อที่ดินคิดแบบ MRR ลบ x ตลอดสัญญา ไม่มีโปรฯ สามปีแรกเหมือนสินเชื่อบ้าน และ MRR แต่ละธนาคาร ณ 14 สิงหาคม 2569 ต่างกันตั้งแต่ 6.50-9.60% ตามข้อมูล InfoQuest ให้ผู้ซื้อลองใส่ตัวเลขในเครื่องคำนวณสินเชื่อ โปรไฟล์ที่ดิน ดาวน์ 30% ผ่อน 15 ปี 5.5% ก่อนคุยราคา ปีนี้อัตราปฏิเสธสินเชื่ออาจแตะ 17% ตามที่ REIC รวบรวม

วิธีที่ 6 บอกค่าโอนให้ตรงตั้งแต่บรรทัดแรกของประกาศ

ข่าวลดค่าโอนเหลือ 0.01% อยู่ทุกหน้าฟีด และเป็นความเข้าใจผิดที่แพงที่สุดของคนซื้อที่ดินเปล่า ครม. ต่ออายุมาตรการเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 เพดาน 7 ล้านบาท แต่ให้สิทธิเฉพาะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด ที่ดินเปล่าไม่เข้าเงื่อนไข ตามมติ ครม. ที่ Thai PBS รายงาน

ที่ดินเปล่าราคาประเมิน 3 ล้านบาท เสียค่าโอน 60,000 บาท ไม่ใช่ 300 บาท ต่างกัน 200 เท่า บวกจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ และถ้าถือไม่ถึง 5 ปี บวกภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3%

เขียนในประกาศตรง ๆ ว่าค่าโอนคิด 2% แล้วตกลงล่วงหน้าว่าใครออก คนละครึ่งต่อรองง่ายที่สุด ผู้ซื้อที่รู้ตัวเลขตั้งแต่แรกจะไม่ถอยตอนใกล้วันโอน

วิธีที่ 7 ลดต้นทุนถือครองระหว่างรอผู้ซื้อ

ระหว่างที่ยังขายไม่ออก ที่ดินเปล่ากินเงินคุณทุกปี อัตราที่ดินรกร้างเริ่มที่ 0.30% ไล่ขึ้นถึง 0.70% ตามมูลค่า และที่ทิ้งว่างต่อเนื่อง 3 ปีถูกบวกเพิ่ม 0.30% ทุก 3 ปี เพดานรวม 3% ปี 2569 เป็นปีขั้นบันได แปลงที่ทิ้งร้างมาตลอดจึงขยับถึง 0.9% หรือ 9,000 บาทต่อมูลค่าประเมิน 1 ล้านบาท ตามบทวิเคราะห์ Positioning แปลงเปล่า 5 ล้านบาทขยับจาก 15,000 เป็น 45,000 บาทต่อปี

ลดต้นทุนด้วยการจดใช้ประโยชน์เกษตรกรรม อัตราลงเหลือ 0.01-0.10% แต่ต้องถึงเกณฑ์จริง ประกาศกระทรวงการคลังและมหาดไทยกำหนดขั้นต่ำไว้ที่ กล้วย 200 ต้นต่อไร่ มะม่วง 20 ต้นต่อไร่ และช่องนี้กำลังถูกปิด กทม. เสนอขยับอัตราเกษตรกรรมเป็น 0.03-0.12% พร้อมลดเพดานยกเว้นจาก 50 ล้านเหลือ 20 ล้านบาท ตามรายงานโพสต์ทูเดย์

เดดไลน์ปีนี้เลื่อนแล้ว ภาษีที่ดินปี 2569 ผ่อนได้ 3 งวด งวดที่ 2 ภายในสิงหาคม 2569 และ งวดที่ 3 ภายในกันยายน 2569 ตามที่ Thai PBS รายงาน ข้อเรียกร้องให้ลดภาษี 50% ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกา อย่ารอ วิธีคำนวณอ่านที่ภาษีที่ดินเปล่า เสียเท่าไหร่

ถ้าภาระภาษีบีบจนคิดจะเอาโฉนดไปขายฝาก รู้เพดานก่อน สินไถ่คิดเป็นดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ส่วนเกินตกเป็นโมฆะ ตามกฎหมายขายฝาก พ.ศ. 2562 ขายฝากเสี่ยงเสียกรรมสิทธิ์ถาวร ลดราคาขาย 5% ยังปลอดภัยกว่า

วิธีที่ 8 ยิงตรงกลุ่มผู้ซื้อที่ใช้ที่ดินแปลงนี้ได้จริง

ที่ดินเปล่าไม่มีผู้ซื้อทั่วไป มีแต่ผู้ซื้อที่มีแผนใช้งานเฉพาะ และผังเมืองบอกแล้วว่าใครคือคนนั้น สีเขียวใกล้แหล่งน้ำยิงไปที่คนทำเกษตรและคนวัยเกษียณ สีเหลืองในเขตต่อขยายยิงไปที่ผู้รับเหมารายเล็กที่ทำบ้านจัดสรร 5-20 หลัง สีม่วงใน EEC ยิงไปที่โรงงานและคลังสินค้า

แล้วเขียนประกาศให้ครบ เนื้อที่เป็นไร่-งาน-วา หน้ากว้างคูณลึก ระดับดินว่าต้องถมกี่คิว ประเภทเอกสารสิทธิ์ ระยะถึงไฟฟ้าและประปา สถานะทางเข้าออก สีผังเมือง พิกัด

พิกัดสำคัญกว่าที่คิด เพราะผู้ซื้อเช็กเองก่อนโทรหา ใส่พิกัดลงในคะแนนทำเล ที่ให้คะแนน 0-100 จากจุดสนใจ 88,000 แห่ง แล้วแปะผลไว้ในประกาศ คะแนนดีคือหลักฐานต่อรองที่เถียงยาก

วิธีที่ 9 เปิดดีลที่ไม่ใช่เงินสดก้อนเดียว

ถ้ารอเฉพาะผู้ซื้อที่ถือเงินสดครบก้อน คุณกำลังแข่งในสระที่เล็กที่สุดของตลาด โครงสร้างดีลคือการลดราคาที่ไม่ต้องลดราคา

• ผ่อนตรงกับผู้ขาย สัญญาจะซื้อจะขาย ผ่อนดาวน์ 12-24 งวด โอนโฉนดเมื่อชำระครบ ระบุเบี้ยปรับให้ชัด
• แลกเปลี่ยนทรัพย์ แลกกับแปลงเล็กกว่าในทำเลที่สภาพคล่องดีกว่า หรือห้องชุดที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว
• ขายแล้วเช่ากลับ ผู้ซื้อได้กระแสเงินสดมาผ่อน คุณได้เงินก้อนและยังใช้ที่ดินต่อ แถมแปลงมีการใช้ประโยชน์ ไม่ถูกจัดเป็นที่รกร้าง 0.9% อีก
• ร่วมทุนกับผู้พัฒนา ขายต่ำกว่าตลาดแลกส่วนแบ่งกำไร เหมาะกับแปลงใหญ่ที่ผังเมืองเปิดให้พัฒนาได้จริง
• ผูกกับผู้เช่าที่มีอยู่ ถ้าเคยมีคนขอเช่าที่ตั้งเสาสัญญาณ ลานจอดรถ หรือโซลาร์ฟาร์ม เก็บตัวเลขค่าเช่าไว้ยื่นให้ผู้ซื้อ นั่นคือผลตอบแทนที่คำนวณได้

ทุกโครงสร้างต้องทำเป็นหนังสือ และก่อนรับมัดจำ ชวนผู้ซื้อไปตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน ปี 2568-2569 มีคดีนำโฉนดแปลงเดียวไปแบ่งขายหลายรายจนผู้เสียหายนับร้อยราย และคดีโฉนดปลอมสูญกว่า 70 ล้านบาท ตามรายงานคดีที่ดิน LandsMaps และ SmartLands ไม่แสดงจำนอง ภาระจำยอม หรือการอายัด

---

เช็กลิสต์ก่อน 31 ธันวาคม 2569

กรมธนารักษ์จะประกาศบัญชีราคาประเมินรอบ 2570-2573 ในวันที่ 1 ธันวาคม 2569 เริ่มใช้ 1 มกราคม 2570 อธิบดีอัครุตม์ สนธยานนท์ ระบุว่าจะขึ้นเฉลี่ย ไม่ต่ำกว่า 10% ครอบคลุมราว 37 ล้านแปลง ตามรายงานกรุงเทพธุรกิจ รอบปัจจุบันหมดอายุ 31 ธันวาคม 2569 ตอนประกาศใช้เคยขึ้นเพียง 8.93%

โอนก่อน 31 ธันวาคม 2569 ค่าโอน 2% คิดจากฐานเก่าที่ถูกกว่า โอนหลัง 1 มกราคม 2570 ผู้ซื้อกู้ได้วงเงินสูงขึ้นตามราคาประเมินที่ขยับ ผู้ซื้อเงินสดให้ปิดก่อนสิ้นปี ผู้ซื้อที่ต้องกู้ การข้ามปีอาจได้เปรียบ

1. เปิด D-Value เช็กราคาประเมินแปลงตัวเอง ตั้งเป็นพื้นราคา
2. เช็กสีผังเมือง ถ้าอยู่ กทม. ยื่นคำร้องภายใน 9 พฤศจิกายน 2569
3. จ่ายภาษีที่ดินงวดที่เหลือให้ครบภายในกันยายน 2569
4. รังวัดสอบเขต และจดภาระจำยอมทางเข้าออก
5. ตั้งราคาจากดัชนีรายโซน บวกค่าโอน 2% เข้าไปในกรอบต่อรอง
6. เขียนประกาศให้ครบ ไฟฟ้า ประปา ทางสาธารณะ สีผังเมือง พิกัด
7. ถามผู้ซื้อก่อนนัดดูที่ เงินสดหรือพรีแอปพรูฟแล้ว

คำถามที่พบบ่อย

ขายที่ดินเปล่าปี 2569 ได้ลดค่าโอนเหลือ 0.01% ไหม

ไม่ได้ มาตรการที่ ครม. ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 ให้สิทธิเฉพาะที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและห้องชุดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่ดินเปล่ายังเสียค่าโอนเต็ม 2% และจดจำนอง 1% ประเมิน 3 ล้านคือค่าโอน 60,000 บาท

ที่ดินรกร้างเสียภาษีล้านละกี่บาทในปี 2569

ฐานเริ่มที่ 0.30% หรือ 3,000 บาทต่อล้าน แต่ที่ทิ้งว่างต่อเนื่องถูกบวกเพิ่ม 0.30% ทุก 3 ปี ปี 2569 จึงขยับถึง 0.9% หรือ 9,000 บาทต่อล้าน เพดานไม่เกิน 3% ถ้าจดใช้ประโยชน์เกษตรกรรมตามเกณฑ์ อัตราลงเหลือ 0.01-0.10% ตัวเลขจริงยึดตามหนังสือแจ้งประเมินของ อปท. ในพื้นที่

ผู้ซื้อกู้ซื้อที่ดินเปล่าได้กี่เปอร์เซ็นต์

ธนาคารพาณิชย์ทั่วไปให้ราว 50-80% ของราคาประเมิน ส่วน ธอส. และออมสินไม่รับที่ดินเปล่าล้วน ต้องยื่นเป็นซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างพร้อมแบบแปลน ถ้าเป็นที่ดินเกษตร ธ.ก.ส. ให้กู้ถึง 80% วงเงินไม่เกิน 8 ล้านบาท 20 ไร่

ควรรีบขายก่อนสิ้นปี 2569 หรือรอราคาประเมินใหม่

ขึ้นกับว่าผู้ซื้อใช้เงินสดหรือกู้ ถ้าเงินสด ปิดก่อน 31 ธันวาคม 2569 เพราะค่าโอน 2% คิดจากราคาประเมินรอบเดิมที่ถูกกว่า ถ้าต้องกู้ การรอให้รอบใหม่มีผล 1 มกราคม 2570 ช่วยให้วงเงินสูงขึ้นตามฐานที่ขึ้นไม่ต่ำกว่า 10% แลกกับภาษีปีถัดไปที่แพงขึ้น

ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ได้โฉนดเพื่อเกษตรกรรมแล้ว ขายต่อได้ไหม

ไม่ได้ โฉนดเพื่อเกษตรกรรมไม่ใช่ น.ส.4 ห้ามซื้อขายให้บุคคลทั่วไปใน 5 ปีแรก หลังจากนั้นโอนได้เฉพาะเครือญาติที่เป็นเกษตรกร และต้องจดที่สำนักงาน ส.ป.ก. ผู้ซื้อที่จ่ายเงินแล้วจะจดโอนไม่ได้ ตรวจกับ ส.ป.ก. จังหวัดก่อน